個人再生の住宅ローン特別条項とは。自宅を残して債務整理をする方法

 

「借金を減らしたいけど、家は手放したくない」
「借金があると、家のローンは組めないのか」

という相談は年々増えています。
このような場合、「債務整理」という解決策が挙げられます。しかし、債務整理にはいくつか種類があり、場合によっては家が競売にかかり、引越しを余儀なくされます。
このページでは、債務整理をしても住宅ローンは組めるのか、住宅を手放さずに住宅ローン以外の債務についてのみ整理をする唯一の方法を紹介します。

「個人再生」であれば、家を残したまま借金を減らすことができます


個人再生とは、借金を減額(原則5分の1)して返済していく手続きのことです。
その際、「住宅資金特別条項を定める個人再生手続き」により、家を残したまま手続きができるので、
住宅ローンの支払いも楽になります。

個人再生を検討しているのであれば、まずは無料弁護士相談で家を残してどれくらい借金を減らせるのかを教えてもらいましょう。

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個人再生とは一体?メリットやデメリットは?

個人再生手続きとは、住宅などの財産を保有したまま、5分の1程度に減額された借金を3年で返済する計画案を立て、裁判所に認めてもらった後、それに従って返済していく手続きです(減額される金額は借金の総額によって異なり、借金額の5分の1に減額されるのは借金の総額が500万円以上1500万円未満のときです。

また、子どもの教育費、医療費を捻出する必要があるなど特別な事情があるときには返済期間が5年に伸長されます。2000年4月に施行された民事再生法に基づく比較的新しい制度であるため、ほかの債務整理の方法に比べると、認知度はあまり高くありません。

個人再生手続きには、個人商店主などを主な対象にした小規模個人再生手続きとサラリーマンを主な対象とした給与所得者等再生手続きの2種類があります。小規模個人再生手続きを利用できるのは、住宅ローンを除いた借金の総額が5000万円以下であり、将来にわたり継続的に収入を得る見込みがある方です。

給与所得者等再生手続きを利用するためには、これの条件に加えて、収入である給料が安定していることという条件を満たしていることが必要です。実務上は、小規模個人再生の方が比較的多く用いられています。任意整理や特定調停よりも多額の借金を減額してもらえて、自己破産のようにすべての財産を失うことはありません。

また、ギャンブルで作った借金であっても関係なく、個人再生手続きをとることができます。もっとも、安定した収入がなければ利用できず、また、住所や氏名が官報に掲載されるので、勤務先や近所など周囲にばれてしまう可能性があります。

主体的に煩雑な手続きを進めなければならないため、個人再生手続きを利用するにあたっては弁護士に相談したほうが良いでしょう。弁護士がいる場合に裁判所に納める費用は3万円であり、個人で行う場合には21万5000円裁判所に支払わなければなりません。

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住宅ローンが組めなくなる?個人再生による影響

住宅ローンの申し込みがあると、貸金業者は申込者の信用情報を照会します。これにより、他社でいくら借りているのか、延滞はしていないかといった情報のみならず、過去に債務整理をしていないかを把握します。

個人再生を行うと、ほかの債務整理同様、いわゆる「ブラックリスト」に載るため、5年から7年は住宅ローンを組むことが難しくなります。もっとも、住宅ローンを組むのが難しくなるのはきちんと返済してもらえないのではないか、という疑義が生じるためなので、財力があって経済的に信用性の高い連帯保証人を立てることができれば、「ブラックリスト」に掲載されている期間中でも、住宅ローンを組める可能性はあるでしょう。

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個人再生後に住宅ローンを組みたい。対策はあるの?

連帯保証人を立てることのできない通常のケースであれば、住宅ローンを組むためには信用機関の事故情報が消えるまで待たなければならないでしょう。しかし、永遠に待たなければならないわけではなく、一定期間を過ぎれば、債務整理に関する情報は消え、個人再生をしたことだけで審査に落とされることはなくなります。

必要な書類を提出すれば、本人が自らの信用情報の開示請求をすることができるので、住宅ローンの申込みをする前に、自己情報が消えたかどうか確認したほうが良いでしょう。ただし、債務整理を行って借金の返済を免れた貸金業者では社内情報として、10年後にも情報を保管している可能性があるので、別の貸金業者に住宅ローンを申し込んだほうが無難です。

また裏技として、債務整理をした方の名義ではなく、配偶者の方の名義で組むという方法があります。配偶者の方にある程度の収入があれば、債務整理の影響を受けることなく、住宅ローンを組むことができます。ただし、この場合でも、債務整理をした方は連帯保証人になることができないので注意が必要です。

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信用情報さえよければいいわけじゃない。頭金を用意しよう。

住宅ローンの審査は勤続年数や年収のみならず、完済時年齢、借入時年齢についても行われます。平成24年に国土交通省が行った調査によると、年収以上に完済時年齢や借入時年齢に関し、より多くの金融機関がチェックをしており、年齢を重視していることがわかります。

定年までの期間が短い50歳の人が返済期間30年のローンを申し込んだら、ほかの条件が良くないと難しいでしょう。このため、ブラックリストの掲載が消えるまでの間、ただ年を重ねるのではなく、年齢の分を頭金で補えるように貯金をしていかなければなりません。高額な住宅ローンを組むにはそれなりの支払い能力が求められますが、債務整理後に住宅ローンを組む場合にはより高い支払い能力が必要となるといえるでしょう。

また、団体信用生命保険(団信)の加入が審査の条件とされることも多いので、健康な体を保てるように日々の生活に気を付けることも大切です。

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個人再生なら借金だけ整理できる。住宅資金特別条項とは?

せっかく手に入れた夢のマイホーム。かつての多重債務者には、多額の借金に苦しみながらも返済するか、自己破産してマイホームを手放すかの二択しかありませんでしたが、現在では「マイホームを手元に残して借金も減らす」選択肢が与えられるようになりました。それが個人再生です。

再生計画の中に住宅資金特別条項(住宅資金特別条項、民事再生法196条以下)を設けることで、マイホームを手元に残すことができます。

住宅資金特別条項には、正常返済型、期限の利益回復型、元本猶予期間併用型、同意型の4種類があります。この4種類には優先順位が定められており、原則として、基本的には従来の契約どおりの金額を分割して支払っていく正常返済型を用いることになります。住宅資金貸付債権者の同意があれば10年かけて支払っていくなど、合意できる限り自由に契約内容を決めることができます。住宅資金特別条項を利用する場合には、あらかじめ銀行などの住宅ローン債権者と打合せを行います。

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なぜ住宅資金特別条項があるの?許される理由は?

自動車や宝石など他の物に関して、住宅資金特別条項のように民事再生から除外する条項は定められていません。民事再生法の趣旨は、「事業又は経済生活の再生を図ること」(民事再生法1条)なので、個人の生活基盤である家を残そうと政策的に考えられています。

もっとも、住宅ローンを完済し終えている場合には、住宅資金特別条項が適用されず、多くのケースで住宅を手放すことになるでしょう。個人再生では財産をお金に換える手続きがないのですが、最低限自分の手持ち財産以上の金額を借金の返済に充てなくてはならないとされているため、土地や家の価値以上の借金を返さなければなりません

多くのケースにおいて、土地や家以上の現金はないでしょうから、最終的には住宅や土地を手放さなければならないということです。この場合であっても、住宅が生活の基盤であることは変わらないので、矛盾しているように感じるかもしれません。

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住宅資金特別条項を利用するなら… 気をつけるべきポイントは?

生活の基盤である家を残すことが目的であるため、セカンドハウスや別荘、債務者の暮らしていない居住用の住宅などについては、住宅資金特別条項を利用することはできません。ただし、転勤などで一時的に使用していないだけならば住宅資金特別条項を利用できます。

事務所と住宅を兼ねている場合には、その敷地面積の半分以上が居住用に使用されているならば、住宅資金特別条項を利用することができます。1つの住宅につき、夫婦双方または親子でローンを組んでいて、金銭消費貸借契約が2つある場合(いわゆる「ペアローン」)には、原則としてその2人で個人再生申立てを行い、住宅資金特別条項を定める旨の申述を行う必要があります。

一方の配偶者に住宅ローン以外に借金がなく個人再生を申し立てる必要性が乏しい場合に、片方の配偶者が個人再生を申し立てただけで認可されたケースがあります。ペアローンではなく、連帯債務であれば片方のみが個人再生申立てを行えば、住宅資金特別条項を利用することができます。ペアローンにしたのかどうか覚えていない場合には、不動産登記を取得することで、確認することができます。

そのほか、不動産に住宅ローン以外の抵当権がついていないこと、個人再生が認可された後に抵当権が実行されるおそれがないことなどいろいろな条件がありますので、詳しくは弁護士などの専門家に尋ねてください。個人再生手続きは手続きが煩雑であり、弁護士の拘束時間が長いため、弁護士に依頼した場合の費用の相場は、40万円から60万円ほどといわれています。住宅資金特別条項を利用する場合には、さらに5万円から10万円必要となる事務所もあります。

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借金は住宅ローンのみ。それでも個人再生はできる?

借金が住宅ローンのみの場合でも、個人再生をすることはできます。この場合、住宅ローンの債務そのもの(元本、利息、遅延損害金)は一切減額されませんが、個人再生手続きを利用することで、失われた期限の利益を回復させたり、返済期間を延長したりすることができます。

つまり、返済が滞ってしまい、一括返済を求められるようになっていても、個人再生手続きを利用して、再び分割払いにすることができます。住宅ローンを支払えなくなって住宅を手放してしまう前に、個人再生手続きを検討してみてもいいかもしれません。

個人商店主などを主な対象にした小規模個人再生手続きでは、債権者が再生計画案に賛成するか否かの意見を述べる書面決議が設けられていますが、住宅資金特別条項を利用する場合には住宅ローンの債権者に議決権がない(民事再生法201条)ため、このような場合であっても反対される心配がありません。弁護士に相談して、有効に制度を活用しましょう。

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