自己破産後の住宅ローンと家はどうなる?新しく組めるのは10年後

2018.01.13 更新

自己破産した後も住宅ローンを組めるの?
自己破産すると、ローンで購入した家はどうなるの?ローンの支払いはどうなるんだろう…
住宅ローンが払えなくなったら自己破産しなくちゃいけないのかな…

このページでは、自己破産した場合の住宅ローンへの影響について説明します。
記事の前半では、すでに自己破産した人向けに、 「住宅ローンを組めるかどうか?」「組みやすい住宅ローンは何なのか?」といった疑問についてお答えします。

また後半では、自己破産を検討している人の疑問をもとに、
「住宅ローンで購入した自宅は残せるのか?」 「住宅ローンの支払義務はどうなるのか?」
「住宅ローンが払えなくなった場合、自己破産をすべきかどうか」について説明します。

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自己破産後、最低でも5年以上経たないとローンの審査に通りません...。
さらに、自己破産により住宅ローンの返済が免除される代わりに、家は処分されてしまいます

住宅ローンは払えないけど、どうしても自宅を残したい」という人には、自己破産以外にも「任意整理」や「個人再生」という借金問題解決方法があります。
まずはお気軽に弁護士に相談して、自分の状況に即した解決方法を教えてもらいましょう。

自己破産後は住宅ローンの審査に通るの?

自己破産すると、その後しばらくして住宅ローンを新しく組むことはできるのでしょうか?

残念ながら、自己破産をすると5~10年ほどはローンやクレジットカードなどの利用ができなくなってしまいます
ブラックリスト状態になるためです。

ブラックリスト状態というのは、債務整理をすることで個人信用情報機関に事故情報が登録されている状態です。
銀行やローン会社などの貸金業者は、審査の時に対象者の信用情報を参照します。

「債務整理をしたことがある」など信用情報にネガティブな内容があると、信用力がないと判断され審査に通らないのです。

このため、住宅ローンをはじめとする様々なローン、キャッシング、クレジットカードなどは全て新しく利用できなくなります。

ただし、事故情報は一定期間経つと消去されます。
このため、情報がリセットされる5~10年後以降は住宅ローンも新たに組めることになります。

信用情報機関ごとに記録年数は異なりますが、以下がその期間です。

主な信用情報機関の記録年数
信用情報機関 加盟会社/金融機関 事故情報の記録年数
CIC 信販会社・カード会社 5年
JICC 消費者金融・カード会社 5年
KSC(全銀協) 全国の銀行 10年

自己破産後の住宅ローンの審査に通りやすくする方法

自己破産で登録された事故情報が消えた後に、新しく住宅ローンを組みやすくすることはできるのでしょうか?

以下では、自己破産してから5年以上が経った後、少しでも早く住宅ローンを組むための方法と対策を説明します。

  1. 信用情報機関に開示請求して事故情報が消えたか確認する
  2. クレヒスを蓄積する

1.信用情報機関に開示請求して事故情報が消えたか確認する

まず最初に行うべきは、信用情報機関に情報の開示請求をして、本当に事故情報が消えたかどうか確かめることです。

上述の信用情報機関ですが、通常、それぞれの機関は一定の期間(CIC・JICCなら5年、全銀協なら10年)が経てば事故情報を削除します。

しかし、自己破産したときの債権者(貸金業者)から削除が依頼されるわけではないため、事故情報がそのまま残る場合があります。
特に債権者が多い場合に起こる可能性があります。

事故情報が残ったままだと、住宅ローンの審査にも通りません
インターネットでも開示請求はできるので、事故情報が消えたかどうか必ず確認するようにしましょう。

2.クレヒスを蓄積する

事故情報が消えたことを確認し、いきなり住宅ローンを申し込んで審査に通るのでしょうか?
実は、この段階ではまだ審査に通る可能性は高くありません。

その理由は、事故情報が登録されていた何年もの間、クレジットヒストリー(クレヒス)がなかったためです。

クレヒスとは、過去にクレジットカードやローンを利用してきた履歴のことです。

クレヒスがない状態では、ローンの申込者が今までローンの審査に通った、ローンを利用してきたという事実をローン会社は確認できません。

そのため、住宅ローンの審査に通る確率を上げるためには、ある程度クレヒスを貯める(クレヒス修行をする)ことが賢明です。

では、住宅ローンを申し込む前からクレヒス修行する方法はあるのでしょうか?
以下では2つ紹介します。

  • 携帯電話の代金を分割で払い続ける
  • クレジットカードを申し込んで滞納せずに返済し続ける

携帯電話の代金を分割で払い続ける

携帯電話の契約を分割払いで結ぶ際には、携帯電話会社はCIC・JICCなど自らが加盟している機関の信用情報を照会します。

そのため、料金をきちんと払い続けると良いクレヒスが蓄積されて信用力が上がり、逆に滞納してしまうと悪いクレヒスが貯まって信用力が低下します。

住宅ローンの審査で信用力をアピールするためにも、携帯電話の料金は滞納しないで払い続けましょう

クレジットカードを申し込んで滞納せずに返済し続ける

携帯電話の分割払い契約と同様に、クレジットカードを作る際もカード会社は信用情報機関の情報を照会します。

そのため、良質なクレヒスを貯めるためにはクレジットカードの返済を続けることが理想的といえます。

なお、クレジットカードも自己破産後5年以上は新しく作れないことに注意しましょう
CIC・JICCに登録された事故情報は5年経つと通常消えるので、カードは5年以上経つまで申し込むべきではありません。

申し込むカードについては、銀行系でないカードを選びましょう
銀行系のカードは、事故情報が10年間保存されるKSC(全銀協)の情報を照会することがほとんどで、自己破産後5年では審査に通る可能性が低いからです。

銀行系のカードとは、三菱東京UFJカードや三井住友カードなど、銀行が発行するクレジットカードのことを指します。

自己破産した人が申し込みやすい住宅ローン

ノンバンク系だと5年経つと住宅ローンが組める

ノンバンク系とは、銀行系列ではなく住宅ローンのみを扱っている金融機関です。

ノンバンク系の機関の一部は全銀協の信用情報を照会しない可能性があるので、5年経つと住宅ローンの審査に通ることがあります(上述の表を参考にして下さい)。

ノンバンク系の住宅ローン会社は、例えば以下のようなものがあります。

  • アルヒ株式会社(旧SBIモーゲージ)
  • トヨタファイナンス
  • オリックス
  • クレディセゾン
  • 日本住宅ローン
  • 協同住宅ローン

「フラット35」は自己破産歴のある人でも比較的組みやすい

また、自己破産歴があって信用情報が怪しい方でも比較的利用しやすいのが「フラット35」というローンです。 参照:フラット35の公式HP

フラット35は「住宅金融支援機構」という機関が運用する住宅ローンです。

特徴として挙げられるのは、自己破産歴があるからといって一概に審査に通らないわけではないということです。 審査は例えば以下の要素を総合的に考慮して行われるため、属性が良ければ通る可能性があります。

  • 自己資金(頭金)の額
  • 年収
  • 勤務先
  • 勤続年数
  • 返済比率
  • 年齢
  • 信用情報
  • 破産歴

様々な住宅ローンがありますが、それぞれの特徴を比較しながらよく理解して検討しましょう。

自己破産後は住宅ローンで購入した自宅はどうなる?支払い義務は?

自己破産をして免責が認められると、住宅ローンの支払い義務はなくなります

ただし、マイホームを守ることはできません。
なぜなら自己破産では、住宅ローンだけを残して他の借金を免除してもらうことはできないからです。

結局、住宅ローンなど全ての借金が自己破産の対象として免責され、代わりに住宅を競売にかけられることになります。

また下の表のように、「管財事件」でも「同時廃止」でも、共に財産は処分されることになります。
住宅ローンの付いた不動産物件は手放してしまうことになるのです。

債務者の財産 財産の扱い
管財事件 ローン残高が少ない
清算するだけの財産がある
破産管財人が処分
同時廃止 ローン残高が多い
清算するだけの財産がない
債権者(ローンの貸し手)が抵当権を行使し処分

※管財事件・同時廃止に関しては、「自己破産すると本当に借金が0になる?デメリットや手続きを徹底解説」をご参照ください。

自己破産しても連帯保証人が住宅ローンを返済し続けなければならない

自己破産が認められて自分自身は住宅ローンの返済が免責された場合、連帯保証人はどうなるのでしょうか?

残念ながら、連帯保証人にはローンを返済する義務が残ります
それどころか、保証人のところへ支払いの一括請求が行き迷惑をかけてしまうということにもなりかねません。

住宅ローンを残していて自己破産を検討する際は、連帯保証人に及ぶ影響を考える必要があります。

住宅ローンを抱える人が検討すべき他の2つの方法

では住宅ローンの支払いを残している人には、自己破産以外で借金を整理する方法はないのでしょうか?

実は、自己破産以外にも「任意整理」や「個人再生」といった手続きがあります。
3つの手続きは総合して「債務整理」と呼ばれ、家を手放すことなく借金整理が可能です。

  1. 任意整理で自宅を手元に残す
  2. 個人再生の「住宅ローン特則」で自宅を残す

1.任意整理で自宅を手元に残す

任意整理とは、それぞれの債権者との間で裁判所を介さずに話し合いを行い、借金の総額や利息、返済方法などを見直す手続きです。

整理する借金を選べるので、「住宅ローンは払い続ける代わりに、家は残してもらう」ということができる借金の整理方法です。

例えば、以下のように整理する借金を選べます。

  • 消費者金融の借入 ⇒ 整理する
  • クレカのキャッシング枠 ⇒ 整理する
  • 住宅ローン ⇒ 整理しない

ただし、任意整理は債権者との話し合いによって減る額が変わるので、大幅に借金を減額することはできないケースも少なくありません。
一方、自己破産は差し押さえや職業制限のようなデメリットがあるものの、借金を0円にすることが可能です。

2.個人再生の「住宅ローン特則」で自宅を残す

個人再生は、借金を減額(通常5分の1)して、分割(通常3年間)で返済していく裁判所の手続きです。

個人再生には、以下のような特徴があります。

  • 任意整理よりも借金が大幅に減額される
  • 対象とする債務を選べない
  • 手続きが複雑である

原則、整理対象とする債務を選べませんが、「住宅ローン特則」を使うと住宅ローン以外の借金を大幅に減らすことができます。

住宅ローン特則を使うと、住宅ローンは減らさずに払い続けることを条件に、持ち家を残すことができます
一方自己破産は借金を帳消しにする代わりに、持ち家を手放してしまうことになります。

住宅ローン特則利用の条件を満たしているかを確実に把握するには、借金問題の専門家である弁護士に相談するのがベストです。

それでも住宅ローンが払えない人が自己破産をする前に

住宅ローンが払えず自己破産を考えている人はその前に「任意売却」という手続きも考えてみましょう。

任意売却」では、自宅を売却することでローンを返済し、残ったローンの金額をどのような計画で返済していくのかを話し合います。
任意売却について詳しいことは「もう限界!住宅ローンが払えない場合の選択肢2つとNG行動3つ」をご覧ください。

住宅ローンが払えないとき自己破産をしたほうがいいかどうかは状況によって違ってくるので、まずはお近くの法律事務所に相談してみましょう。

【まとめ】自己破産に限らない住宅ローンの整理方法を、弁護士に相談してみよう

これまでのポイントをおさらいすると、以下の通りです。

  • 自己破産すると5年以上は住宅ローンの審査に通りにくい
  • 自己破産すると絶対に自宅を手放すことになり、連帯保証人には引き続き請求がされる
  • 家を残して住宅ローンを返済する方法が、自己破産以外に2つある

「住宅ローンを滞納しているけど自己破産はためらう・・・」という場合でも、放っておくとさらに返済額が増えます。

いずれは自己破産でしか解決できないということになるので、早めに弁護士に対処方法を相談することをおすすめします。

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