住宅ローンを滞納している人は弁護士に相談しよう

 

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住宅ローンを滞納するデメリット。事故情報の登録と借り入れが不可能に

住宅ローンの滞納で事故情報が登録されてしまう

住宅ローンは一般的に銀行からの借り入れが多いので、殆どの場合保証会社付きで融資が行われています。銀行系列の個人信用情報機関はKSCと呼ばれていますが、住宅ローンの延滞が発生すると延滞が記録されます。この情報はKSCに加盟している銀行や銀行子会社が審査時に参照することができます。基本的に延滞情報は5年以内の登録とされていますが、延滞が解消してからも5年登録されるので、延滞が続くと5年以上は登録が抹消されません。

延滞が3ヶ月以上になると保証会社が一括で支払いますが、これを代位弁済と読んでいます。代位弁済の記録も事故情報として5年間登録されることになります。

住宅ローンを滞納するとほかの借り入れもできなくなる

住宅ローンを滞納して事故情報として登録されてしまうと銀行や銀行子会社では新規の借り入れはできなくなります。銀行カードローンやオートローンはもちろんですが、KSCに加盟登録している与信会社も利用することができなくなります。KSCに加盟している金融機関は銀行以外に農業協同組合、漁業協同組合、信用金庫といった中小の金融機関が含まれます。また国の政策金融機関である日本政策金融公庫や奨学金を取り扱う日本学生支援機構も加盟しています。銀行以外の金融機関の利用も少なからず影響があります。

また住宅ローンをと同じ銀行に借り換えを申請しても延滞中であれば借り換えは不可能となります。もちろん他の金融機関への申込みもKSCに事故情報登録されている状態では審査を通過しません。

KSCに登録された事故情報はCRIN(クリン)システムで消費者金融系のJICC(ジック)やクレジット系のCIC(シー・アイ・シー)でも参照することができます。代位弁済といった記録も参照できるので、5年以上はクレジットカードの申込みや、オートローン、カードローンの申込みなどにも影響があります。

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住宅ローン滞納の危険性と任意整理という解決方法

住宅ローン滞納の危険は徐々に高まる

住宅ローンの延滞が1ヶ月~2ヶ月の場合は電話による督促や督促状の発送といった事務的な対応となります。基本的に銀行の場合は厳しい取り立て行為というのは行われません。特に保証会社付きの場合は代位弁済さえ認められれば銀行側は一括で支払いを受けることができるので、抵当権の実行や強制競売といった手間もありません。

しかし支払い遅延も3ヶ月目になると銀行も代位弁済の手続きを開始します。代位弁済を要求するときに全く督促行為が行われていなければ、代位弁済を拒否される可能性もあるので督促が頻繁になり、場合によっては抵当権を設定している不動産の状態を確認ということもあり、自宅への訪問もあります。こうした状況を避けるためには督促を無視せずに、むしろ銀行の窓口に出向いて事情を説明すると言った性を見せることが大切です。

代位弁済の申請が認められると、保証会社が一括して銀行に支払うので、それ以降は住宅保証会社に対して支払いをすることになります。住宅ローンを延滞した場合絶対に守るべきことは2ヶ月以内の延滞に留めることです。また、事情がある場合は銀行窓口にいって直接担当者に連絡や相談をすることが必要です。督促を無視していると手続きだけが進んでしまい取り返しがつかなくなります。

滞納を続けると家族と共有名義の家も差し押さえられる

住宅ローンの担保となる不動産は住宅ローンを支払っている債務者だけの名義とは限りません。土地と建物の所有者が違っていたり、土地・建物ともに複数の共有名義だったりという場合があります。例えば土地は親から相続して兄弟姉妹と共有名義というケース、土地建物ともに配偶者共有名義というケースはよくあることです。しかし、そうした共有名義の不動産を担保にする場合は、必ず共有名義者を連帯保証人あるいは担保提供者とするのが慣例です。

共有名義の持ち分だけを担保として貸付をする住宅ローンはありません。金融機関は必ず土地建物すべてを処分できる状態で抵当権を設定するのです。抵当権を設定するときは買い手がつかない状態で設定することはありません。万が一競売になったときに建物の半分は第三者の名義で使うことができないという物件を購入する人はいないからです。

同様に敷地に接している道路部分であっても私道で個人名義であれば、抵当権が設定されます。また、敷地内にある小屋や物置であっても登記が可能であれば、必ず登記をして抵当権が設定されます。もし登記と抵当権設定をしないと、他の金融機関が後日抵当権を設定する場合があり、競売を行っても全額回収できなくなるからです。

その為住宅ローンの延滞が続いて強制競売になると、共有名義であっても土地建物すべてを対象として差し押さえが行われます。

一括請求されて返済できないときの解決方法は任意売却や債務整理

住宅ローンが代位弁済になると保証会社からは基本的に一括払いによる請求が行われます。しかし長期分割でも支払いができなかったものを一括で支払うことはできません。返済を可能にするためにはもう一度分割払いの交渉をすることになりますが、それには債務整理や任意売却という手段があります。任意売却は強制競売になる前に保証会社に交渉して自分で買い手を見つけて不動産を売却する方法です。

強制競売になると一般的に市場価格よりはかなり低い金額で落札されてしまいます。そうなると自宅がなくなって更に多額の借金が残るという最悪のケースとなります。それよりは不動産業者に依頼するなど任意売却をしたほうが高く売ることができます。任意売却をすると場所によっては住宅ローンが全額返済可能なこともありますが、一般的にはそれでも住宅ローンの残債務が発生します。

債務整理には特定調停や自己破産、任意整理といった方法があります。特定調停は裁判所に申し立てをして住宅保証会社と話し合い、今後の支払い方法について検討することができます。しかし住宅ローンの金額は高額で、個人で返済を続けていけることを説得するのはかなり難しいでしょう。

自己破産の申し立てをすると、自宅は資産となるので売却されますが、残りの債務は免除となります。しかし、自己破産が認められる条件はそれほど簡単ではなく、自己破産申請が認められるかどうかは確実ではありません。任意整理は弁護士に依頼して住宅保証会社と交渉を行う方法です。弁護士は法律のプロなので交渉力も高く債務者に有利な条件で長期の支払いができる可能性があります。

弁護士に相談して任意整理で家を手放さずに解決

住宅ローンを延滞している状況で、自宅をそのままで返済を続けることができる可能性があるのは任意整理だけです。自己破産を申請すれば支払いは免除となりますが、自宅は必ず処分されることになります。しかも強制競売と同じ程度の売却額になる可能性が高いのです。どうせ自宅を手放すことになるのであれば、早めに任意売却をしてしまえば債務が残らない可能性もあります。自己破産の申請は最終手段ということになります。

任意整理を選択すると弁護士に任せることになりますが、債務者自身の返済能力や収入、住宅ローン以外の借り入れなど総合的に判断してもらえます。任意整理をするときは弁護士とよく打ち合わせをして、自宅を手放さなくてもいい方法での解決を望んでいることをしっかりと伝えましょう。任意整理は司法書士でも可能ですが、140万円以下の債務金額に限られています。住宅ローンの場合は高額になるので司法書士への依頼はほとんどできません。

また、弁護士にも得意分野というのがあります。弁護士事務所も無料相談を受け付けているので、とりあえず無料相談をして住宅ローンに強い弁護士なのかを見極めることも必要です。債務金額が大きい住宅ローンの任意整理となるので、依頼してから実は不得手だったと気づいても取り返しがつかなくなります。しっかりと事前調査をしてから依頼しましょう。

任意整理には督促がストップするといったメリットや弁護士の交渉次第で債務総額を減額できるといったメリットがあります。住宅ローンは債務金額が大きいので、任意整理をするのであれば遅延損害金が膨らむ前に、早めの相談をすることが大切です。

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