持ち家がある場合の個人再生のメリットとデメリット

 

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持ち家がある人が個人再生をするとどうなるのか

持ち家がある場合におすすめの債務整理の方法

多重債務などになって債務整理を行う場合、いくつか方法があります。資産として自宅があった場合その持ち家はどうなってしまうでしょうか?債務整理の方法別に考えてみましょう。
■自己破産
この場合資産はほぼ全て処分されてしまうので、持ち家についても競売にかけられ現金化した上で債権者に配分します。持ち家がある場合はなるべく自己破産という手段は避けたほうが良いでしょう。しかし、返済する能力が殆ど無い場合には資産をすべて処分して、債務の免除を受けて一からやり直すことも必要です。
■任意整理・特定調停
これらの方法は基本的に話し合いによる和解なので、持ち家がどうなるかは交渉や状況次第ということになります。特定調停は裁判所への申し立てによって行われますが、債権者が多数の場合は調整が難航するので、債権者が少ない場合に利用するといいでしょう。
任意整理は弁護士に依頼して債権者と和解する方法です。債権者数が多くても法律のプロである弁護士が交渉するので、最も臨機応変に対応することができます。
■個人再生
個人再生は自己破産に比べると持ち家が残る可能性はありますが、持ち家を残すためにはいろいろな条件をクリアしなければいけないので、それほど簡単なことではありません。基本的には持ち家の資産的価値が低いこと、住宅ローンが残っているといった点が重要となります。

持ち家がある人が個人再生をした場合のメリットとデメリット

個人再生では住宅ローン特則(住宅資金貸付債権に関する特則)という制度があります。この特則の条件に当てはまるのであれば持ち家を残したままで個人再生の適用を受けることができます。基本的に住宅ローンは減額されないので、ローン残高が多ければ返済が難しくなります。
個人再生の条件は次のとおりです。
1. 支払不能のおそれがない者
2. 安定した収入がある
3. 住宅ローンを除く債務金額が5000万円以下
住宅ローンを減額せずに支払うことが可能であれば、その他の債務金額は1/5または100万円まで減額されるので、住宅ローン以外の債務金額が大きくないほど持ち家を残して支払いを続ける可能性が高くなります。
自己破産に比べると個人再生の場合は資産を処分せずにすむ可能性があります。住宅ローンが残っている場合と完済している場合ではメリット・デメリットが大きく違うので注意が必要です。個人再生最大のメリットは5000万円までの債務であれば最大1/10まで減額されるという点です。ところが自宅などの資産がある場合は資産価値から住宅ローン債務を差し引いた金額と、減額後の債務金額を比較して大きい金額のほうが個人再生の対象となります。
つまり、資産価値が高く住宅ローン金額が少ないかゼロの場合は全く減額がないケースもあるので、こうなるとデメリットというよりも個人再生の意味がなくなるのです。

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持ち家を残したまま個人再生をする方法

個人再生で持ち家を残すためには住宅の資産価値と住宅ローン残高が重要となります。住宅ローンが残っていない場合、持ち家の価値はそのまま資産として計算されます。住宅ローンがある場合は住宅の価値から住宅ローン残高を差し引いた金額が資産となります。
住宅ローンを除く債務総額 減額後の借金
(1) 負債総額が100万円未満 減額なし
(2) 負債総額が100万円以上500万円未満 100万円に減額
(3) 負債総額が500万円以上1500万円未満 5分の1に減額
(4) 負債総額が1500万円以上3000万円未満 300万円に減額
(5) 負債総額が3000万円以上5000万円以下 10分の1に減額
個人再生では住宅ローン以外の債務総額は上記のように1/5~1/10まで減額されますが、その金額と資産価値を比較して多い金額を3年間で返済することになります。
持ち家を残したいと思っても個人再生では自分の意志で残せるわけではありません。負債総額と持ち家の価値、住宅ローンの有無との関係によって決まります。個人再生で持ち家を残せる確実な方法はないので、任意整理といった手段を選択することをおすすめします。

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個人再生で持ち家を残せるケースと条件

個人再生で持ち家を残せるケースには次のような場合があります。
■住宅ローンがない場合
自宅の資産価値が減額後の債務金額と比較して少なければ、減額が適用されるので住宅を残したまま個人再生が可能となる。
■住宅ローンがある場合
基本には高額な資産を残したまま個人再生をすることは債権者にすれば許されない行為となり、法的にも債権者の利益を極端に損ねることになるので認められない。そのため資産価値から住宅ローンを差し引いた純粋な資産価値よりも大きい債務金額でなければ個人再生は認められない。認められる可能性があるのは資産価値以上の債務金額がある場合だけとなる。
住宅ローンがある場合でもない場合でも、自宅の評価金額が高いほど更に住宅ローンがないか残高が少ないほど、個人再生には適しなくなります。資産価値が1000万円以上あるのに、2000万円の債務総額が300万円に減額されることはなく、資産価値の1000万円を3年で支払わなければいけなくなります。これでは減額のメリットがないので個人再生するメリットも意味もないということです。

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ローンが残っている家とローンを完済した家の違い

ローン完済した持ち家があっても個人再生が認められた場合は、資産価値が殆ど無いか、資産価値以上の債務があるということになります。持ち家を残したまま返済を続けることになり、完済すれば持ち家はそのまま残り処分する必要もなくなります。
住宅ローンは残っていても減額されずにそのまま支払うことになりますが、住宅ローンの残高が少ないほど資産価値が高くなります。基本的に個人再生での支払い完了後に高額な資産が残るということは認められません。少なくても資産価値に見合った金額を3年以内に返済できなければ個人再生は認められないのです。返済さえ可能であれば個人再生が認められる限り持ち家の処分は必要ありません。
基本的に自宅の資産価値を評価した金額から住宅ローン残高を差し引いた金額(A)が、減額後の債務総額(B)と比較してどれくらいになるのかということが重要です。Aが極端にBよりも大きくなると減額が適用されないので個人再生のメリットがなくなります。

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ローン残高が住宅の時価を上回る場合の個人再生には注意が必要

例えば住宅ローンの残高が1000万円あり、自宅の評価額が1500万円だとすると差し引きで500万円の資産価値があることになります。住宅ローン以外の債務総額が500万円だとすると100万円に減額されます。これでは100万円を3年で支払うと500万円の資産を残すことができ、債権者に不利となります。自宅を処分すれば住宅ローンを相殺して500万円残るので、債権者は債務金額全額が戻るからです。
債権者に極端に不利にならないように資産価値と減額後の債務金額を比較して大きい金額を支払うことになります。この場合は500万円を3年で支払い、なおかつ住宅ローンも減額なしで返済を続けることになります。この返済能力があると認められなければ個人再生は承認されません。
このように自宅の時価が住宅ローン残高を上回り価値が高く、減額後の債務総額をも上回っていると個人再生の減額が適用されず全く意味がなくなってしまいます。自宅の価値が高い場合は個人再生ではなく、まずは自宅の処分によって借金を返済することを考えたほうが合理的です。どうしても自宅を残したいというのであれば、個人再生を選ばず任意整理によって交渉することになります。
しかし、任意整理の場合でも高い価値の不動産が存在していることが債権者にわかってしまうと、その処分を迫られることになり減額などの交渉は難しくなることも予想されます。基本的に借金を抱えた一方で価値の高い資産を残したいというのは虫が良すぎる話ということになります。

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